Từ 2021 đến 2023 sẽ có nguy cơ xảy ra "bong bóng" bất động sản

Những vật cản thị trường

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, giá cả hàng hóa bất động sản nhất là giá nhà ở vẫn tăng và đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường, cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp. Theo kết quả khảo sát thực tế, giá bất động sản nói chung, trong đó giá nhà ở nói riêng tại các đô thị lớn là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, cũng như vượt quá giá trị thực của bất động sản.

>> Năm 2020 bảng giá đất Bình Dương sẽ tăng gấp rưỡi đến gấp đôi

>> 10 điểm nhấn của thị trường bất động sản 2019 và bài học cho năm 2020

Cơ cấu hàng hoá bất động sản còn thiếu cân đối. Thị trường nhà ở những năm trước có sự phát triển mất cân đối, các doanh nghiệp chú trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp. Đến nay, thị trường căn hộ cao cấp dần rơi vào bão hòa, nhà xây nhiều trong khi nhu cầu có khả năng thanh toán thực tế thấp. Nguồn cung loại nhà giá cao (nhất là các chung cư cao cấp) có thời điểm dư thừa, trong khi nguồn cung những nhà giá thấp thì quá thiếu. Thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê.

Hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện, thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Nguồn vốn cho thị trường bất động sản chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và tiết kiệm của người dân. Nguồn tín dụng trung và dài hạn hầu như không có, trong khi lãi suất vay ngắn hạn cũng rất cao (đa số các ngân hàng đang áp dụng lãi suất từ 16%/năm đến 18%/năm hoặc cao hơn). Do đó, khi ngân hàng siết chặt cho vay sẽ tác động tới kế hoạch triển khai dự án của các chủ đầu tư, thậm chí phải dừng thi công, gây lãng phí, giảm nguồn cung cho thị trường.

Đặc biệt, hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo “tin đồn”, “tâm lý đám đông” còn diễn ra phổ. Một số những người môi giới, đầu cơ đất đai lợi dụng cơ hội “làm giá” để trục lợi, làm méo mó thị trường.

“Nguy cơ vỡ bong bóng bất động sản là có”

Trao đổi với báo chí về diễn biến trên thị trường bất động sản hiện nay, TS Nguyễn Bá Ân, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược phát triển (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, hiện nay thị trường bất động sản của chúng ta đang chiếm giữ khá nhiều vốn nằm im, chờ thời vì đa số đều bị ảnh hưởng tâm lý bất động sản vẫn là kênh đầu tư siêu lợi nhuận. Thống kê của một số chuyên gia cho thấy, trong 10-15 năm qua chúng ta đã lãng phí hàng chục, hàng trăm tỷ USD vào nguồn đất đai. Nếu nhà nước quản lý tốt, có chính sách tốt thì có thể chúng ta biến được tài nguyên đất đai thành nguồn lực cho phát triển kinh tế.

Theo ông Ân, việc thị trường bất động sản đã và đang trầm lắng nguyên nhân chính là do Nhà nước siết tín dụng với lĩnh vực bất động sản. Ông phân tích, khi kinh tế lạm phát hiện nay, Nhà nước hạn chế nguồn vốn cho BĐS, thị trường trầm lắng, giao dịch ít đi. Cùng với đó, trong bối cảnh này tâm lý những người dân có tiền bỏ ra mua cũng chần chừ, chờ đợi diễn biến. Những nhà đầu tư nhỏ lẻ dè dặt trong việc tham gia thị trường lúc này tiếp tục góp phần vào sự trầm lắng của thị trường.

“Dù mới chỉ là dự đoán thôi, nhưng nguy cơ vỡ bong bóng của thị trường bất động sản Việt Nam là có. Nếu người ta tính tổng nhu cầu nhà ở của 6-8 triệu dân Hà Nội so với sức chứa của hàng trăm dự án căn hộ, khu đô thị mới hiện nay, thì nhu cầu của Hà Nội không đến mức thế. Nếu phát triển hết ra thì chắc là cung vượt cầu, nguy cơ đó là hiện hữu. Tất nhiên, thị trường Hà Nội còn có nhu cầu của người dân các tỉnh về mua nhưng đến một lúc nào đó, nó cũng dễ “bội thực” như thời kỳ người ta đua nhau nuôi vẹt và chó Nhật. Vì tâm lý hiện nay, không phải người mua BĐS căn hộ là có nhu cầu, phần lớn cái đó là một kênh đầu tư của người dân” - ông Ân cho hay.

Theo các chuyên gia bất động sản, từ 2021 đến 2023 sẽ có nguy cơ xảy ra "bong bóng" bất động sản.

Từ đầu năm 2019, các ngân hàng đã giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống 40%. Chưa dừng lại ở đó, chủ trương của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) là tiếp tục siết chặt tín dụng bất động sản (BĐS) khi đưa ra lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn xuống 35% vào năm 2020 và 30% trong giai đoạn sau đó, đồng thời có thể nâng hệ số rủi ro với cho vay kinh doanh BĐS lên 250 - 300%.

Tín hiệu tích cực

Mới đây, dự thảo thay thế Thông tư 36 vừa được NHNN lấy ý kiến sửa đổi với quy định các khoản vay mua nhà đất, căn hộ cao cấp từ 3 tỷ đồng trở lên sẽ áp dụng hệ số rủi ro lên tới 150%, khiến thị trường BĐS "đứng ngồi không yên".

Trước các quy định này, TS. Võ Trí Thành - chuyên gia kinh tế, cho rằng trước mắt, các doanh nghiệp có thể sẽ gặp khó khăn nhưng về lâu dài sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh và ổn định.

Theo TS. Thành, muốn biết thị trường BĐS phát triển lành mạnh hay rủi ro phải nhìn vào tài chính BĐS. Khi có những tác động đến thị trường BĐS dẫn đến vỡ bong bóng, dấu hiệu đầu tiên của nó sẽ xuất hiện tại những nơi có dòng tiền đang đổ vào nhiều nhất, bởi khủng hoảng BĐS gắn với khủng hoảng tài chính, dòng tiền vào BĐS, thanh khoản của thị trường.

"Không nên vội vàng kết luận rằng việc thắt chặt tín dụng sẽ tác động tiêu cực đến thị trường BĐS. Nếu không kiểm soát chặt chẽ sẽ dẫn đến vỡ bong bóng, lúc đó tất cả nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng", ông Thành nhấn mạnh.

Mặt khác, theo ông Thành, tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn của các ngân hàng trước đây vẫn chỉ là 30%, sau đó mới được nâng lên 50% và hiện nay lại là 30%.

Điều đó cho thấy NHNN đã cố gắng kết hợp các biện pháp tín dụng để phù hợp với thị trường BĐS, giúp thị trường phát triển, hạn chế rủi ro.

Hy vọng với ba mục tiêu lớn nhất của NHNN hiện nay là ổn định kinh tế vĩ mô, góp phần thúc đẩy tăng trưởng trong đó có BĐS và lành mạnh hệ thống ngân hàng, khi kinh tế thế giới có xảy ra khủng hoảng, sức chống chịu của Việt Nam vẫn ở mức khá.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà - Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, kinh nghiệm của các đợt khủng hoảng BĐS trước đó, phân khúc chịu tác động nhiều nhất là BĐS cao cấp. Đối với nhà ở trung cấp và bình dân, đây là các phân khúc thực sự cần thiết với người tiêu dùng nên kể cả khi có khủng hoảng, phân khúc này vẫn sẽ có thanh khoản. Do đó, phân khúc cần hạn chế là BĐS cao cấp, các căn hộ diện tích lớn, giá thành cao.

2021 - 2023: nguy cơ bong bóng?

Dưới góc nhìn của nhà quản lý, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), cho rằng Nhà nước không có chính sách hạn chế sự phát triển của thị trường BĐS. Tuy nhiên, ở từng phân khúc sẽ có những điều chỉnh vĩ mô khác nhau cho phù hợp, trong đó hạn chế sự phát triển nóng tại một số phân khúc như BĐS cao cấp.

Cũng theo ông Khởi, việc hạn chế nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn có thể sẽ có khó khăn đối với doanh nghiệp ban đầu. Nhưng việc siết tín dụng BĐS cũng là cơ hội để các doanh nghiệp cơ cấu lại sản phẩm, nguồn vốn đầu tư và xác định lại chiến lược phát triển ổn định, lâu dài.

Trước việc dòng tiền vào BĐS hiện nay bị siết chặt, ông Nguyễn Trần Nam - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, cho rằng thị trường BĐS phát triển thì ngân hàng sẽ được hưởng lợi rất lớn. Do đó, các ngân hàng không nên siết quá chặt hay quá hạn chế tín dụng, bởi cho đến nay, toàn bộ dòng vốn của kinh tế Việt Nam chủ yếu vẫn từ ngân hàng.

"Vấn đề là các ngân hàng phải kiểm soát chặt việc người vay có đủ khả năng trả nợ hay không. Nếu người dân vay trên 3 tỷ đồng nhưng họ có khả năng trả nợ thì tại sao lại không cho vay. Không nên hạn chế tín dụng cho vay mua nhà mà nên hạn chế tín dụng cho vay mua đất", ông Nam nói.

Lý do là bởi mua nhà kéo theo hàng loạt các ngành nghề khác phát triển như xây dựng, xi măng, sắt thép, trong khi đó, người dân mua đất chủ yếu là "ngâm" ở đấy, lướt sóng kiếm lời.

Theo ông Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó Chủ tịch Ủy Ban Giám sát Quốc gia, thị trường BĐS Việt Nam phụ thuộc rất lớn vào thị trường tiền tệ. NHNN không nên kiểm soát quá hà khắc tín dụng vào BĐS mà nên kiểm soát tổng tín dụng nói chung.

Theo dự đoán của các chuyên gia tài chính thế giới, tới đây sẽ có một sự dịch chuyển dòng vốn rất lớn từ thị trường chứng khoán sang thị trường BĐS. Sự dịch chuyển này có thể bắt đầu từ năm 2019 và nhanh thì có thể kéo dài đến năm 2021, còn chậm thì đến năm 2023.

"Điều đó có nghĩa, giai đoạn từ năm 2021 - 2023 thị trường BĐS sẽ lên đến đỉnh điểm và có nguy cơ xảy ra bong bóng", ông Nghĩa nhận định.